住宅ローンの事前審査　２つの注意点

こんなテーマに関する記事です。

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住宅ローンを組む際には、先に、
　事前審査
を行うことになります。

事前審査の際の主な注意点には、
　団信（団体信用生命保険）に関するもの
と
　ネット銀行に関するもの
があります。

下記に、それらの内容について説明していきます。

住宅購入時のフロー

住宅ローンで住宅を購入する際のフローとしては、下記のような流れになります。

通常、住宅ローンの事前審査は、
　売買契約の前
に行います。

つまり、
　売買契約は、事前審査が通っていることが条件
となります。

また、事前審査は、
　物件の購入申し込み
の前に、行っておいても問題ありません。
また、銀行から事前審査の結果の書類には、通常、有効期限が記載されていますので、それを過ぎると、再度、事前審査を行う必要があります。

いずれにしても、
　先に事前審査が通るかどうかを知っておきたいというケース
もありますので、状況に応じて判断しましょう。

【注意】
不動産会社のなかには、申し込みをする段階で、
「先に、事前審査を通している場合しか申し込みを受け付けない」という対応
をしている会社もあります。

団信（団体信用生命保険）に関する注意点

住宅ローンを組む際には、
　団信（団体信用生命保険）
にはいることが必要となります。

これは、
　団体信用生命保険は、万が一の時に、保険で住宅ローンの残債が支払われる
というものです。

この
　団体信用生命保険
に関しては、事前審査の段階では、特に、聞かれません。
本審査の際の手続きとなります。

ただ、団信（団体信用生命保険）に関する条件については、
　早いタイミングで確認しておくこと
をお勧めします。

そうしないと、
　折角、事前審査が通って、売買契約を取り交わしても、本審査の団信（団体信用生命保険）の手続きでNGになってしまう
ということになり、結果、それまでの手間が無駄になってしまうからです。

具体的な団体信用生命保険の手続きとしては、
　本審査の際の申請時の「告知書」
で健康状態についての告知をします。

通常は、
・最近３ヵ月以内に医師の治療・投薬を受けたことがあるかどうか
・過去３年以内に手術を受けたことまたは２週間以上にわたり医師の治療投薬を受けたことがあるか
について申告をします。

内容的には、保険会社によっても多少の違いはありますが、主に、下記のような内容となります。

心臓・血圧	狭心症、心筋こうそく、心臓弁膜症、先天性心臓病、心筋症、高血圧症、不整脈、その他の心臓病
脳	脳卒中（脳出血・脳こうそく・くも膜下出血）、脳動脈硬化症、その他の脳の病気
精神・神経	精神病、うつ病、神経症、てんかん、自律神経失調症、アルコール依存症、薬物依存症、知的障害、認知症
肺・気管支	ぜんそく、慢性気管支炎、肺結核、肺気腫、気管支拡張症
胃・腸	胃かいよう、十二指腸かいよう、潰瘍性大腸炎、クローン病
肝臓・すい臓	肝炎、肝硬変、肝機能障がい、すい臓炎
腎臓	腎炎、ネフローゼ、腎不全
目	緑内障、網膜の病気、角膜の病気
がん・しゅよう	がん、肉腫、白血病、しゅよう、ポリープ
その他の病気	糖尿病、リウマチ、こうげん病、貧血症、紫斑病
女性にのみ告知いただきたい病気	子宮筋腫、子宮内膜症、卵巣嚢腫、乳腺症

（引用）日本私立学校振興・共済事業団｜団体信用生命保険申込書兼告知書（だんしん告知書）より引用https://www.shigakukyosai.jp/konna/dl/pdf/kashitsuke/k_d_kashitsuke_dansinkokuti_2020.pdf

もし、
　団体信用生命保険に関することで、不安がある場合
は、
　物件の申し込みの前
の時点で、事前に対応を考えておきましょう。

団信に不安がある場合の対応策

団信に不安がある場合の具体的な対応策としては、下記があります。

ワイド団信での対応が可能かどうか

銀行によっては、「ワイド団信」という、条件の緩い団信を扱っています。
事前に、銀行に問い合わせてみましょう。

フラットでの対応

フラットでは、団信なしのプランがあります。
ただ、その場合においても、万が一の場合を想定して、通常の生命保険の内容を見直す（保証内容を手厚くする）などの対応をされたほうが良いといえます。

その他の対応策

上記以外の場合は、
・団体信用生命保険の条件にかからないように、物件の購入時期を見直す（先に延ばす）
・奥様に所得があれば、奥様側で住宅ローンを組む
などの対応があります。

ネット銀行に関するもの

ネット銀行は、住宅ローンの金利も低いので、検討されておられる方も多いと思います。

ネット銀行の場合の「事前審査の注意点」としては、
　事前審査が、簡易的な場合が多い
ということです。

その為、不動産会社によっては、
　売買契約の前の事前審査の条件
として、
　ネット銀行のみ事前審査はNG
にしている場合が多いということです。

その理由としては、ネット銀行の場合、従来の銀行に比べて、
　事前審査でOKでも、本審査でNGになる可能性が高い
という判断が背景にあります。

結果、折角、売買契約を取り交わしても、ネット銀行の本審査でNGになれば、結局、売買契約の解除となってしまいます。

その対応策としては、
　事前審査は、従来の金融機関でも行う
ということになります。
事前審査は、複数の銀行で行っても、問題ありません。
銀行によって金利等の条件も異なりますので、比較検討することもできます。

また、ネット銀行の場合、
　本審査にかかる期間や、住宅ローンの契約から実行にかかる期間が長い
為、その日数を、事前にしっかりと確認しておくことが必要となります。

このことは、
　売買契約書に記載する、決済日などの日程
にも影響してきます。

売買契約書に記載の決済日の日程に間に合わないと、契約違反に問われてしまうリスクがあります。
銀行との手続きに、どれくらいの日数がかかるのかを事前に確認して、その内容を売買契約書に記載する日程をきめるようにしましょう。

さいごに

住宅ローンの事前審査の際には、少なくとも、
　団信の件
と、
　ネット銀行の件
は、注意しておくべき事項と言えます。

団信については、上記に記載したような対応策もありますが、それらは、念のため、はやい段階で対応可能かどうかをチェックしておかれることをお勧めします。

また、ネット銀行の場合は、念のため、従来型の金融機関での事前審査も並行して行うことで対処できます。
少なくとも、売買契約書に記載する決済日などの日程については、十分に注意する必要があります。

以上、「住宅ローンの事前審査　２つの注意点」についての説明でした。