マンションの
築年数
についての注意点があれば知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの築年数に関して
築年数が古いマンションで、旧耐震の物件の場合
は、注意が必要となります。
マンションの築年に関しては、もちろん、
築年が浅いほうが良い
のですが、比較的、築年の古いマンションでも、ロケーションや管理状態、広さなど、
条件に合致する物件
が見つかる可能性もあります。
その際、特に、
築年に関しての注意点
がありますので、以下に順に説明します。
旧耐震か新耐震か？
そのマンションの耐震基準が、
旧耐震か新耐震か？
という点は、物件を購入する上で、かなり重要なポイントになります。
耐震基準とは、
地震の際の耐久性の基準
のことを言います。
旧耐震と新耐震の違いとは？
耐震基準が、1981（昭和56）年6月 1日を境に変更になっています。
それ以前と以降で、建物の強度に違いがあるということになります。
具体的には、その物件の、
建築確認
が、
1981（昭和56）年5月31日以前の場合； 「旧耐震」
1981（昭和56）年6月1日以降の場合 ； 「新耐震」
ということになります。
ですので、築年数を見る際に、上記の年月付近の物件は、注意が必要になります。
築年数と建築確認の日付は異なります。
物件の販売資料には、
建物が登記された日付
をもとに、築年数が記載されています。
ただ、旧耐震か新耐震かの違いは、
建築確認の日付
となります。
ですので、耐震基準をチェックするには、登記された日付ではなく、建築確認の日付で確認する必要があります。
通常、建物を建築する際には、
建物の建築確認
↓
建築工事の着工
↓
竣工
↓
建物登記
という流れになります。
販売資料に記載されている築年は、上記の「建物登記」の日付を記載しますので、建築確認の日付とのタイムラグが生じることになります。
ですので、築年月が、1981（昭和56）年、1982（昭和57）年付近の物件の場合は、注意が必要です。
旧耐震の場合のデメリット
旧耐震の物件の場合のデメリットとしては、下記の事項があります。
・住宅ローン控除の対象外となる。
・建物の評価が低くなる
・将来、売却するような場合に、売却価格が低くなる可能性がある
また、逆に、
・購入の際にも、比較的、低い価格で購入できる可能性がある
というメリットもあります。
ですので、旧耐震の物件の場合は、そういった点を考慮して、検討する必要があります。
住宅ローン控除に関して
住宅ローン減税（控除）とは、
基本、毎年の住宅ローン残高の0.7%を10年間、所得税等から控除される
というものです。
この住宅ローン減税（控除）の適用には、いくつかの要件がありますが、そのうち、築年数に関する要件について、下記の内容となっています。
令和４年度税制改正以前
耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内
↓
令和４年度税制改正後
昭和57年以後に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）
つまり、新耐震基準であれば要件のひとつをクリアすることになっています。
また、新耐震基準に関しては、
昭和57年以後に建築
という要件になっていますので、耐震基準の切り替わった昭和56年6月1日から、半年の余裕をみているということになります。
大規模修繕のタイミング
マンションの長期修繕計画は、
一般的に5年～10年単位で、20年から30年程度の期間
で作成されます。
修繕規模は、小規模なものと、大規模なものがあり、それらを計画的に進めていくということになります。
その資金は、
毎月の修繕積立金
を原資として、対応します。
マンションの中には、
修繕積立金が低めの設定をしてるケース
があります。
そのような場合に、大規模修繕の原資がショートする為、
修繕の前に費用負担（一時金）
が発生するあるケースもあります。
そういった場合、例えば、
マンションを購入した直後にそういった負担
があると、予期せぬ出費となってしまいます。
ですので、少なくとも、
毎月の修繕積立金が平均より低い設定のマンション
の場合は、
大規模修繕のタイミング
についても注意しておくと良いと言えます。
大規模修繕のタイミングは、正確には、長期修繕計画での確認にはなりますが、おおよそは、
築年から、10年～15年～20年スパン
での場合が多いでしょう。
ちなみに、毎月の修繕積立金の目安については、国土交通省で、データが提示されています。
例えば、10 階建て、建築延床面積が 8,000 ㎡のマンションの、専有床面積 80 ㎡の住宅
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要 https://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
場合は、
目安の平均値;80 ㎡×202 円／㎡・月 ＝ 16,160 円/月
目安の幅 ; 80 ㎡×140 円／㎡・月 ＝ 11,200 円/月 から 80 ㎡×265 円／㎡・月 ＝ 21,200 円/月
となっています。
これに、機械式駐車場がある場合は、金額が加算されます。
【参考】「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
＞ https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf
検討しているマンションの修繕積立金が、周辺の物件よりかなり低めの場合は、要注意です。
【補足】修繕積立金の滞納について
マンションによっては、
修繕積立金の滞納率が高いケース
もあります。
そのような場合は、大規模修繕の際に、住民の負担が増える可能性もあります。
マンション全体の修繕積立金の滞納に関しては、物件を仲介する不動産会社が、そのマンションの管理会社からデータを取り寄せています。
具体的に検討しているマンションがある場合は、不動産会社に問合せをしてみてもよいでしょう。
少なくとも、売買契約の際には、その資料も含めて、説明があります。
まとめ
マンションの築年数に関しては、なるべく、
旧耐震の物件
は避けたほうが賢明と言えます。
ただ、昨今は、古いマンションや、団地を、
フルリノベーション
するような事例も増えていますので、そういった視点での判断される場合もあるでしょう。
その場合においても、
旧耐震の物件のデメリット
を把握した上で、検討することが重要と言えます。
以上、マンションの築年数の注意点についての説明でした。
