リースバックを利用する際の、
注意点
について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
最近、CMなどでよく目にする「リースバック」というサービス。この「リースバック」を利用する際には、必ず認識しておいたほうが良い注意点があります。その内容についてわかりやすく説明しています。
最近、TVCMで、
リースバックの宣伝
を見かけることが増えてきました。
リースバックとは、
自宅を売却して、その後も、同じお家に賃貸で住む
という内容のサービスです。
例えば、
当面の現金が必要になった場合に、自宅の売却による対応
が可能な上、
そのまま居住できる（引っ越しする必要がない）
というメリットがあります。
特に、年配の方で、金銭面の対応が必要な状況にある場合に、ニーズがあるサービスと言えます。
また、リースバックには、現状、複数の会社が参入しています。
ただ、メリットばかりだと良いのですが、実際のところ、
トラブル
もあります。
国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」によると、下記のようなケースが記載されています。
・強引な営業があった。
・売買契約後の解約による多額の違約金を請求された。
・賃貸費用が、数年で売却額を上回り、結局、メリットがなかった。
・売却価格が、相場よりかなり低い価格だった。
・賃貸契約が定期借家契約だった為、更新時に貸主から拒絶された。
こういったトラブルにならないように、リースバックの注意点をしっかりと把握しておくことが大切になってきます。
例えば、親御さんがリースバックを検討されているような場合には、トラブルにならないよう十分注意が必要です。
下記に、リースバックの仕組みと注意すべき点について、整理しておきます。
リースバックの仕組みを簡単にいうと、、
リースバックとは、
住宅を売却して、そのあと、同じ住宅に賃貸で住む
という内容のサービスになります。
ですので、契約としては、
物件の売却契約
と、
賃貸借契約
の２つを同時並行で進めるということになります。
それぞれ単体の契約は、従来から行われているものですが、それらを、
同一の物件で、同じタイミングで行う
ということがリースバックの特徴と言えます。
売却することで、金銭的な工面ができるという点と、そのままそこに住めるという利点がありますが、反面、
物件の売却に伴う注意点
と、
賃貸契約に伴う注意点
の２つに注意する必要があると言えます。
また、業者側の視点で考えると、
収益物件の購入、いわゆる「仕入れ」
と、
賃貸借契約、いわゆる「客付け」
を同時に行うということになります。
つまり、収益物件を取り扱う場合に、非常に効率の良いモデルと言えます。
トラブルの内容と、注意点について
下記にトラブルの内容と、注意点について説明します。
しつこい営業
リースバックの問い合わせをした後に、しつこい営業をされたというケースがあります。
不動産会社の営業がしつこいというのは、よく聞くお話しです。
そんな場合は、毅然とした対応で、しっかりと断るということが大切になります。
もっとも、不動産会社に限らず、しつこい営業をする会社はありますので、その場合の対応は、共通するものと言えます。
売買契約後の解約による違約金
売買契約を取り交わしてしまった後、その契約を解約する際には、
売買契約に記載の違約金の支払い義務
が発生してしまいます。
契約ごとですので、このこと自体は、合理的な理由と言えます。
ですので、納得できない内容がある場合や、あるいは、十分に検討できていない状態では、
売買契約を取り交わしてはダメ
ということにつきます。
家賃が、高い設定になっている。
家賃が高い場合、一定の期間で、売却金額を超える可能性もでてきます。
ですので、
リースバック後に、長期的に居住する予定
の場合は、費用面のシュミレーションを行って、実際にメリットがあるかを十分、検討する必要があります。
また、リースバック後に、短期間しか居住しないことが予め決まっている場合は、
売却金額が妥当かどうかの検討
の比重がメインとなります。
売却価格が、相場より低かった。
リースバックでの売却価格が、相場よりかなり低い金額であったというトラブル事例もあります。
業者のなかには、故意に、低い金額での取引を勧めるようなケースがあります。
ですので、リースバックを検討する際には、
必ず、複数の会社からの提案
を受けて、その内容を比較検討することが重要になります。
また、現在の住居に住み続けることが必須条件で無いようであれば、
売却と賃貸を切り離して検討
しても良いと言えます。
つまり、売却に関しては、一般的な不動産会社でも対応できますので、複数の不動産会社で査定をして、信頼できそうな会社で売却（仲介）を進めるという選択肢もあります。
また、その場合は、売却活動と並行して、賃貸物件を探すということになります。
賃貸契約が定期借家契約だった為、更新時に貸主から拒絶された。
賃貸契約が、定期借家契約の場合、期間満了時に貸主からの更新拒絶の可能性があります。
その場合、長期的に居住する予定だったのに、引っ越しせざるを得ない状況になってしまいます。
ですので、リースバックの際の、
賃貸借契約の条件面
をしっかりと確認する必要があります。
こちらも契約ごとなので、書面に記載されている内容を細かくチェックすることが大切になります。
まとめ
リースバックを利用する際には、
メリット面
を理解するだけでなく、のちのちのトラブルにならないように、
契約内容に記載されている条件等の内容
をしっかりとチェックすることが重要となります。
契約書に署名、捺印をして、契約を取り交わしてしまうと、その記載内容を承諾したということになりますので、後で解約したいとなった場合でも、記載の違約金が発生します。
また、賃貸借契約に関しても、その条件面を確認することが大切になります。
リースバックといっても、その中身は、
不動産の売買契約
と、
賃貸借契約
ですので、それらに関する一般的な注意事項は共通しています。
特に、売買契約に関しては、
売却価格が適切かどうか
が、極めて重要になります。
リースバックを利用する際には、少なくとも、上記に記載したような点は、おさえておくべきと言えます。
以上、リースバックのトラブル、注意点に関しての説明でした。
