競売でマンションを安く取得したいけど、
注意点
があれば知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションなどの不動産を「競売で取得しよう」と考える場合があります。ただ、競売での手続きには、注意点があります。ここでは、マンションの競売に関するポイントについて説明しています。
不動産を競売で落札して、入手するという方法があります。
競売自体は、個人でも参加できる為、物件によっては、
相場より、かなり低い価格で入手できる可能性
もあります。
ただし、通常の不動産の売買と違って、競売で不動産を入手する場合は、
競売特有の注意点
があります。
特に、マンションの競売物件の場合は、下記の点と把握した上での検討が必要となります。
・管理費、修繕積立金の滞納は、落札者が負担する
・競売物件に居住者（占有者）がいる場合、落札者が退去の交渉をする
・室内が、結構、荒れている場合がある
順に説明していきます。
管理費、修繕積立金の滞納は、落札者が負担する
マンションの競売物件の場合、
管理費、修繕積立金を滞納している物件
がほとんどです。
物件によっては、長期間、滞納しているケースも多く、その場合、
かなりの金額が滞納されている
という状況になります。
例えば、管理費と修繕積立金を10年間滞納していた場合、
仮に、月間の滞納額を35,000円
であれば、
35,000円 × 12カ月 × 10年 ＝ 420万円
となります。
こういった
管理費と修繕積立金の滞納
は、
物件の落札者が負担する
ことになります。
厳密にいうと、
管理費と修繕積立金の滞納金は、特定承継人である落札者に対しても、請求することができる
ということになります。
※建物の区分所有等に関する法律第8条
前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
（前条第1項に規定する債権には、管理費や修繕積立金も該当します）
「特定承継人に対しても、請求することができる」
となり、
現所有者、あるいは、特定承継人である落札者のいずれかに請求するという意味合いになりますが、実際は、
落札者が負担する
ということになります。
また、管理費と修繕積立金の滞納がある場合、競売時の最低入札価格も、基本、それらが考慮された金額になっています。
ですので、
最低入札額が低い競売物件
は、
管理費と修繕積立金の滞納がある
という可能性が高くなります。
この
管理費と修繕積立金の滞納
に関しては、
競売物件の概要書
に記載されていますので、必ずチェックしましょう。
競売資料（概要書、3点セット）は、
競売物件の情報サイト
から入手できます。
競売物件に居住者（占有者）がいる場合、落札者が退去の交渉をする
マンションの競売物件の場合、
もともとの所有者がそのまま居住している場合
があります。
その場合、その居住者（占有者）の方に、
退去してもらう
必要があります。
その退去の為の交渉は、
落札者
が行うことになります。
実際は、落札者が、
引っ越し代などの費用を負担して、退去してもらう
ということが一般的です。
ですので、競売物件を相場より低い価格で落札できたとしても、物件に居住者（占有者）がいた場合、退去してもらう為の手間と費用がかかるということを認識しておく必要があります。
また、退去に応じない場合、法的には、強制執行という方法もありますが、その場合も、強制執行に伴う費用と手続きが必要となります。
室内が、結構、荒れている場合がある
競売物件の場合、室内の状態が、あまり良くないケースが多々見受けられます。
マンションの競売物件の場合も同様に、室内が、荒れている可能性があります。
しかしながら、競売物件の場合、内見ができませんので、
競売資料（概要書）の写真
で状況を判断することになります。
いずれにしても、
落札後のリフォームの費用
については、ある程度、必要になるという認識をしておいたほうが無難です。
もっとも、戸建て物件のように、傾きや雨漏りのリスクは低い為、基本的には、
水回りやクロス、床
といったリフォームにはなります。
競売資料（概要書、3点セット）は、上記にも記載した、下記の、
競売物件の情報サイト
から入手できます。
まとめ
マンションの競売物件の場合は、
競売物件に共通する注意点
と、
マンションのみの注意点
があります。
競売物件に共通する注意点としては、
居住者（占有者）の退去
の問題と、
リフォームの必要性
です。
特に、居住者（占有者）の退去に関しては、交渉が必要となり、また、その為の費用が発生します。
交渉事に慣れていないと、面倒な部分ではあります。
リフォームに関しては、物件にもよりますが、実際、室内が結構荒れているような物件もありますので、要注意です。
また、マンションのみの注意点としては、
管理費と修繕積立金の滞納
の問題があります。
それらの滞納があった場合は、実際は、
落札者が負担
することになります。
もっとも、物件の入札額も、滞納額を考慮されたものになっています。
少なくとも、
滞納がどれくらいの金額なのか
をしっかりと把握しておくことが重要になります。
